Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
Перепланировка квартиры может стать причиной разрушения дома
Отдельно стоит отметить такие варианты перепланировки, когда зоны кухни, ванной, туалета, санузла переносят в другие помещения. Казалось бы, в этом нет ничего страшного. Но на самом деле здесь стоит задуматься вот о чем: эти зоны называются «мокрыми», так как в них всегда находится много труб разного назначения, да и воды в целом больше, чем во всей остальной квартире. И сантехника — это то, что может внезапно причинить серьезный ущерб жилищу. Например, прорвало трубу, и вы затопили соседей. Если все это произошло в положенной «мокрой» зоне, по стояку, то ущерб, нанесенный соседям, будет минимальным — им зальет, скорее всего, только туалет или кухню. А вот если кухня у вас находилась в зоне гостиной, то у соседей вы уничтожите ремонт именно в гостиной… И материальный ущерб будет намного больше!
Узаконивание перепланировки
Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.
Куда обращаться
Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.
После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.
Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.
Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:
- не ухудшает условия проживания иных жильцов;
- не влечет изменения условий эксплуатации дома;
- сохраняет общий доступ к инженерным системам;
- не нарушает пригодность помещения к проживанию;
- не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.
В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.
Какие документы понадобятся
Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:
- Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
- Технический паспорт, взятый в БТИ.
- Технический план.
Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:
- Отрицательное решение жилищного органа.
- Технический паспорт недвижимого объекта.
- Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
- Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
- Новый проект помещения.
Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.
Сроки рассмотрения дела
Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.
Расходы
При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:
- Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
- Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
- Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
- Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
- Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.
Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.
Что относится к нарушению?
Многих интересует, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения? К ним можно отнести следующее:
1. перенос газовой или электрической плиты;
2. установка и удаление встроенного шкафа;
3. установка спутниковой антенны или кондиционера;
4. утепление и застекление балкона или лоджии;
5. установка душевой кабины вместо ванны;
6. заделать проемы в несущей стене;
7. в межкомнатной перегородке сделать проем;
8. снести межкомнатную стену, но только не несущую и в том случае, если на кухне отсутствует газовая плита;
9. установка новой перегородки (не толще 100 мм);
10. объединение ванны с туалетом;
11. укладка паркета и выравнивание полов;
12. объединение ванны с туалетом.
Какая ответственность за незаконную перепланировку квартиры предусмотрена в 2021 году
Самовольное переустройство и перепланировка могут повлечь за собой серьезные санкции. Такие действия могут трактоваться как административное правонарушение, а могут привести даже к возбуждению уголовного дела. Это зависит от степени потенциальной опасности, которую ваше переустройство несет для других жильцов многоквартирного дома.
Штраф за самовольную перепланировку квартиры
Владелец жилья, в котором провели такое переустройство, может быть оштрафован сразу по нескольким статьям Кодекса административных правонарушений. Для физических лиц предусмотрены следующие суммы штрафных санкций:
- за незаконную перепланировку – 2000 – 2500 руб.;
- при самовольном переоборудовании – 1000 -1500 руб.;
- при нарушении правил пожарной безопасности – 1500 руб.;
- за самоуправство – 300 руб.
Для юридических лиц размер штрафа за незаконную перепланировку существенно выше: от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб. С должностных лиц таких компаний могут взыскать от 20 до 50 тыс. руб. в виде финансовой санкции.
Предписание об устранении последствий незаконной перепланировки жилых помещений
Административный штраф – это меньшее наказание, которое может понести владелец жилья за неузаконенную перепланировку. Гораздо более серьезные последствия может вызвать предписание об устранении изменений в конфигурации квартиры.
На практике это означает, что хозяин недвижимости должен за свой счет провести ремонтные работы, в результате которых жилое помещение придет к своей первоначальной конфигурации. На устранение последствий незаконной перепланировки отводится строго лимитированное количество времени. Если владелец квартиры решает игнорировать данное предписание, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. Согласно действующему законодательству судебный орган предпишет осуществить следующие действия:
- Конфисковать квартиру у хозяев.
- Продать ее на открытых торгах.
- Изъять из полученной в результате продажи суммы расходы на судебные издержки, на оплату работ по возврату жилью конфигурации согласно техническому паспорту.
- Остаток средств выдать бывшим владельцам.
Полученная на руки сумма будет значительно меньше рыночной стоимости квартиры.
Уголовная ответственность
Самовольные перепланировки жилых помещений уже привели к нескольким громким трагедиям:
- 2008 год, Казань. Произошло обрушение трех этажей многоквартирного дома.
- 2010 год, Красноярск. При изменении планировки административного здания произошло обрушение, погибло 3 человека.
- 2011 год, Ярославль. Вследствие неправильной перепланировки квартиры без разрешения обрушилась секция МКД, погибла женщина.
Это далеко не все случаи обрушения различных зданий в результате неправильно проведенных работ по переустройству. Если вы не потрудились согласовать с Жилищной инспекцией будущие изменения в плане квартиры, а вследствие этого имущество, здоровье и жизни других жильцов оказались под угрозой или уже пострадали – рискуете получить реальный тюремный срок.
В 2021 году ответственность за перепланировку без разрешения может быть существенно ужесточена. Уже одобрен во втором чтении целый ряд поправок к Жилищному кодексу РФ, задача которого – повысить степень контроля за переустройством квартир в МКД. По некоторым оценкам в Москве до 30% квартир уже перепланированы. Разрешения получили далеко не все владельцы недвижимости.
Законодатели хотят обязать суды рассматривать обращения органов жилищного надзора в ускоренном порядке. Такие иски могут быть поданы против владельцев квартир, не допускающих инспекторов к осмотру проведенной перепланировки. Судебный орган будет обязан вынести решение в течение 10-ти рабочих дней.
Дополнительные риски проведения несогласованной перепланировки
Не потрудившись получить разрешение на проведение работ по переустройству, граждане создают себе массу проблем. Конфигурация и характеристики квартиры отражаются в Техническом и Кадастровом паспорте. Перепланировав жилое помещение, собственники делают имеющиеся на руках документы недействительными. Хозяева затруднят себе действия по отношению к данной недвижимости:
- будет невозможно обменять, передать в дар или продать данную жилплощадь;
- жилье невозможно будет официально сдать в аренду;
- возникнут затруднения при оформлении прав наследования на квартиру;
- вы не сможете передать жилплощадь в банк в виде залога при получении кредита.
Штраф за незаконную перепланировку
Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.
Для узаконения надлежит:
- Собрать пакет необходимых документов;
- Написать заявление;
- Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
- Подать бумаги в жилищную комиссию;
- Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.
Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:
- Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
- Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
- Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
- Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
- Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
- Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
- Установка балкона или лоджии.
Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.
Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?
Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.
Что делать и как узаконить перепланировку
Есть несколько вариантов, как можно поступить с нелегализованной перепланировкой. Так, например, ее наличие не выявлено надзорными органами. Тогда можно просто вернуть все, как было в соответствии с самым первым, утвержденным планом. Конечно, если это вообще возможно на данный момент. Такой вариант не повлечет за собой никаких наказаний и штрафов.
Если же самовольная перепланировка нравится, по прежнему никем не выявлена и не представляет опасности для здания, соседей и в целом не имеет никаких особых нарушений, то ее можно согласовать как еще только планируемую, а не выполненную — задним числом. Это позволит избежать штрафов.
Продать квартиру с согласованной и продуманной перепланировкой проще, чем с незаконной
Если же перепланировку выявят надзорные органы, то они не только оштрафуют собственника, но и потребуют устранить все, что он успел переделать. Однозначно такое требование будет установлено, если выполнены работы, которые в целом согласовать невозможно. Если возможно, то перепланировку потребуют узаконить. Но если в помещении будет хотя бы один элемент, противоречащий правилам и разрешенным по закону изменениям, то квартиру заставят вернуть к первоначальному состоянию полностью.
В целом же легализовать незаконную переделку квартиры можно, обратившись в жилинспекцию. Но стоит идти туда только в том случае, если у вас все выполнено «по закону». После этого потребуется подготовить все документы для узаконивания. Один из них — техническое заключение о безопасности произведенных работ. Его выдают в определенном бюро. Документ платный и недешевый: он может обойтись в 20-25 тысяч рублей. Также потребуется технический паспорт с планом, и старый, и новый. Может потребоваться и техинвентаризация — тоже платная услуга.
Кстати, даже в случае, если затронуты несущие (основные) стены, есть большая вероятность легализовать перепланировку. Однако в этом непростом случае в процедуре должен принимать участие непосредственно создатель проекта всего дома и нужно заключение экспертов от организации, которая спроектировала дом. Здесь стоимость услуг может превысить 100 тысяч рублей.
Чтобы согласовать некоторые варианты перепланировки, потребуется помощь экспертов
Рассмотрение пакета документов в жилищной инспекции в Москве длится не более 45 суток. В целом процедура узаконивания перепланировки обычно не превышает 6 месяцев. После рассмотрения пакета документов специалисты примут решение и сообщат его собственнику. В этот период инспектор будет осматривать квартиру и — куда деваться — оформит соответствующий штраф. Когда он будет оплачен, при условии, что все переделки легализуют, собственник получит соответствующий акт, который подпишет специалист инспекции.
Видео — Перепланировка квартиры 2021
Опытные специалисты предупреждают, что лучше не медлить с получением статуса законности перепланировки. И экономить на этом тоже не стоит, как и надеяться на то, что никто ничего не заметит. И если все пустить на самотек, то велик риск получить массу неприятностей. Но если все сделать грамотно и с умом подойти к переделке квартиры, то поверьте — часто узаконить можно даже очень сложные проекты.
Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.
Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.
Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.
Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.
Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.
Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.
Депутаты предлагают установить за самовольное переустройство помещений в жилых домах штрафы для должностных и юридических лиц
Фото: mos.ru
Сейчас ответственность за снос стен и изменение инженерных систем в квартире предусмотрена только для граждан. Согласно законопроекту, принятому Госдумой в первом чтении 11 декабря, за незаконную перепланировку любых помещений в жилых домах чиновники заплатят штраф от четырёх до пяти тысяч рублей и юридические лица — от 40 до 50 тысяч рублей.
Что нужно для законного ремонта?
В декабре 2018 года был принят закон, который ввёл правила переустройства в жилых домах. По словам главы Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова, изменения в Жилищный кодекс установили единый порядок организации проведения перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах. Согласно этому закону, для этого потребуется в первую очередь согласие жильцов. Если же планируется переделать часть здания, являющегося памятником истории или архитектуры, нужно получить заключение органа по охране памятников.
Перепланировка предусматривает ремонт, при котором проводится перенос инженерных сетей, оборудования и другие работы, требующие внесения изменений в технический план помещения. Перед тем как начать такое масштабное переустройство, собственнику нужно подать заявление о своих планах и все необходимые документы в уполномоченный орган, осуществляющий согласование ремонтных работ, или через многофункциональный центр.
Собственники обязаны согласовать установку новых газовых приборов, электрических плит вместо газовых, изменение границ уборных и ванных комнат, переделку дверных проёмов, перенос несущих стен. Разрешение требуется и на создание или ликвидацию окон, устройство входов в подвальные помещения или на первые этажи здания, создание навесов и устройство балконов.
Также законом установлено, что если собственник самовольно переделал квартиру или нежилое помещение, он обязан вернуть его в прежнее состояние.
Перепланировка должна быть безопасной для жильцов
По словам члена Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ильи Осипова, в России ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений установлена только для граждан. Штрафы составляют от двух до 2,5 тысяч рублей. Наказание для юридических и должностных лиц в КоАП не предусмотрено. Законопроект, разработанный депутатами, устраняет этот пробел и вводит наказание для чиновников и юрлиц за самовольный передел в многоквартирных домах. Причём это будет касаться любых, а не только жилых помещений.
Должностным лицам придётся заплатить штраф от четырёх до пяти тысяч рублей, а юридическим — от 40 тысяч до 50 тысяч рублей. Штрафы для граждан останутся прежними.
Депутаты большинством голосов поддержали документ, хотя ряд парламентариев считают предложенные санкции недостаточно серьёзными. «Как показывает практика, наиболее часто к трагичным последствиям приводит самовольная перепланировка помещений на первых этажах или подвалах многоквартирных домов, владельцами которых являются юридические лица», — подчеркнул член Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный. Он уверен, что принятие законопроекта обеспечит единство правового поля, а самое главное — обезопасит граждан. «От того, насколько правильно будет проведён ремонт в многоквартирном доме, зависят жизни людей. Собственники должны руководствоваться не только своими интересами, но и правилами безопасности», — сказал депутат.
А член Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Зариф Байгускаров считает, что ко второму чтению нужно уточнить понятия и исключить дублирующие нормы. За повторное нарушение он предложил ввести повышенное наказание.
