Покупка квартиры: какие документы необходимы, их проверка

Как запретить регистрировать право на недвижимость без личного присутствия

В августе 2019 года в силу вступили изменения в законе о госрегистрации недвижимости. Они урегулировали применение УКЭП при проведении сделок с недвижимостью. Теперь, после того как собственник подал заявление на совершение онлайн-сделок с недвижимостью, запись об этом внесут в ЕГРН. Если ее не будет, заявления и документы вернут без рассмотрения. Так, без личного участия заявителя проведут сделку, только если он дал на то согласие.

Дополнительно можно подать в Росреестр еще одно заявление: о невозможности совершать сделки с уже имеющейся в собственности недвижимостью без личного участия собственника. Подать такое заявление можно в отношении одного, нескольких или сразу всех объектов, которые есть в собственности.

Сделать это может сам собственник, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности. В число законных представителей входят: родители — для несовершеннолетних детей, опекуны или попечители — для недееспособных или ограниченно способных в силу возраста или здоровья.

Запрещающая запись появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня принятия Росреестром заявления.

Отменить запись можно тремя способами:

1. Подать заявление о смене права собственности лично.
2. Подать заявление об отмене запрещающей записи.
3. По решению суда.

Выписка из ЕГРН

С середины 2016 года оформление свидетельств была прекращено. Причиной этого являлось не только вышеуказанные недостатки, но и внедрение цифрового документооборота, а также общая реформа системы учета недвижимости. Кадастр недвижимости и реестр прав были слиты в реестр недвижимости (ЕГРН). Итогом реформы стало то, что в качестве основного правоподтверждающего документа стала применяться выписка из ЕГРН.

Формы выписки

В зависимости от содержания документа существует несколько видов документа. Росреестр выдает выписки, которые содержат следующие сведения:

1. Об основных характеристиках объекта и регистрации права собственности на него.
2. О переходе прав собственности на объект.
3. О правах гражданина на все имеющиеся у него в собственности объекты.

Выписку о переходе прав часто называют архивной, так как она содержит сведения обо всех случаях регистрации права собственности на объект. Выписка о правах одного лица содержит информацию обо всех объектах недвижимости, которыми владеет один гражданин. Подобный документ выдается только самому владельцу, так как содержит персональную информацию о нем.

Выписка из ЕГРН также различается по форме. Она предоставляется в виде:

• электронного документа;
• документа на бумажном носителе.

Какие сведения содержатся в выписке?

Выписка содержит следующую информацию:

• расположение объекта недвижимости (точный адрес, этаж);
• общую характеристику (площадь, предназначение);
• графический план квартиры и поэтажный план здания;
• идентификационные данные владельца (владельцев с указанием долей);
• документы основания;
• кадастровый номер;
• сведения о правоустанавливающем документе;
• информацию об имеющихся ограничениях с указанием причины и даты наложения.

Выписка о переходе прав на объект кроме базовых сведений об объекте содержит информацию о регистрации и прекращении права собственности. В этом документе указываются все собственники, которые владели объектом ранее, основания и даты возникновения и прекращения прав.

Как выглядит документ подтверждающий право собственности на квартиру?

Выписка выглядит как справка, соединяющая в себе сведения из двух старых документов — свидетельства и кадастрового паспорта. Она выполнена на обычной бумаге, в заглавие ставится наименование выдавшего ее органа.

Первая страница содержит информацию об объекте, вторая — о собственнике. Затем содержится раздел с информацией о наличии или отсутствии ограничений.  В следующем разделе документа находится поэтажный план дома, в котором расположена квартира. Далее указывается имя получателя документа, данные о составившем документ специалисте, его печать и подпись, а также печать Росреестра.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках недвижимости

Выписка, содержащая сведения о переходе прав, выглядит несколько иначе. В ней также указываются основные сведения о квартире, а далее в виде таблицы перечисляются правообладатели, дата и номер регистрации, дата прекращения права собственности.

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав

Где и как получить выписку?

Выписку из ЕГРН выдает Росреестр. Однако вовсе не обязательно обращаться в его местное отделение. Получить документ можно следующими способами:

При заказе документа на портале Госуслуги заявление и оплата принимаются удаленно с помощью электронных сервисов. Заявитель может записаться на прием, выбрав точное время посещения. Получать готовую выписку нужно в отделении Росреестра. Срок изготовления документа — максимум 3 суток.

Стоимость выписки

Стоимость стандартной выписки об объекте недвижимости зависит от категории получателя и формы документа.

Выписка на бумажном носителе обойдется:

• в 460 руб. — для граждан и государственных органов;
• в 1270 руб. — для организаций.

Электронный документ обойдется несколько дешевле:

• 290 руб. — для физлиц и госорганов;
• 820 руб.  — для юрлиц.

Аналогичная стоимость у выписки о переходе прав на жилой объект. Что касается выписки, содержащей сведения обо всех имеющихся у лица объектов недвижимого имущества, то ее стоимость зависит от объема сведений. Документ с информацией об объектах в пределах одного региона обойдется физическому лицу в 470 руб. за электронный документ и в 750 руб. — за бумажный вариант. Максимальный тариф составляет 3480 руб. — именно в такую стоимость оценивается бумажная выписка об имеющихся у собственника объектах недвижимости на территории более 57 регионов, если получателем является юридическое лицо.

Покупка с материнским капиталом

Программа предоставления помощи по материнскому капиталу позволяет потратить всю его сумму на покупку жилплощади для семьи. Остальная часть денежных средств доплачивается либо из собственных сбережений, либо оформляется ипотека. Покупка без кредита, но с материнским капиталом, по закону возможна лишь в том случае, если ребёнку, на которого получался сертификат, исполнилось полных три года.

• Паспорт получателя сертификата;
• Оригинал самого сертификата;
• Страховой номер лицевого счёта (СНИЛС);
• Свидетельства о рождении детей;
• Копия договора купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН о правах собственности на жилплощадь.

Сама сделка стандартная, с одним нюансом – в договоре важно указать, что часть оплаты будет произведена за счёт материнского капитала и прописать сумму. Если это условие не выполнено, Пенсионный фонд деньги не перечислит. В данном случае есть две сложности:

В данном случае есть две сложности:

• Пенсионный фонд рассматривает ваши бумаги в течение месяца, а деньги перечисляются на счёт продавца в течение двух месяцев, поэтому найти продавца, который согласен ждать, бывает не так просто;
• Если недостаточно внимательно отнестись к требованиям касательно жилья, которое можно купить за маткапитал, есть риск, что ПФ вам откажет, и погашать остаток суммы вам придётся своими силами.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Попросите продавца показать вам оригинал свидетельства о праве собственности на жилое имущество (Титул). Документ до 2015 года напечатан на гербовом листе, после — на обычном листе с такими же отметками, имеет индивидуальный номер. Внимательно посмотрите на сохранность документа. Он не должен иметь существенных повреждений, исправлений, потертостей.

Свидетельство содержит сведения:

• о собственнике;
• его паспортные данные;
• о жилье (месторасположение, квадратура);
• данные об ограничениях и обременениях, наложенных до момента выдачи свидетельства. Титул выдавался до 2016 года. Сейчас его заменяет выписка из Росреестра, которая содержит аналогичную информацию.

Если такой бумаги у продавца на руках нет, возможно он не зарегистрировал свое имущественное право Росреестре. Поэтому прежде, чем продолжить сотрудничество с владельцем жилья далее, попросите его зафиксировать свое право в ведомственном учреждении.

Если Титул или выписка на квартиру представлены и прошли первичную проверку, изучаем его содержание. Проверяем, что в свидетельстве указана именно та квартира, которую мы планируем купить и именно с той площадью, которую нам озвучил продавец. Убеждаемся, что указанный собственник в документе, совпадает с озвученной продавцом информацией

Обращаем особое внимание на вид права. Для покупки нас интересует только форма «Собственник». Если квартира имеет не одного собственника, должно быть указано «Общая совместная собственность»

Если собственность общедолевая, в бумаге будет отмечено количество частей собственности. У каждого долевого собственника будет Титул с информацией о его части права

Если квартира имеет не одного собственника, должно быть указано «Общая совместная собственность». Если собственность общедолевая, в бумаге будет отмечено количество частей собственности. У каждого долевого собственника будет Титул с информацией о его части права.

Проверяем назначение объекта — для квартиры оно должно быть «жилое». Далее просматриваем документы, на основании которых получено право собственности. Проверяем наличие ограничений права собственности. Например, арест, ипотечный залог, рента. Сервитут не мешает покупке квартиры. Для остальных обременений требуется сначала их снятие старым владельцем. Сверяем дату выдачи в свидетельстве или регистрации в выписке. Чем больше срок владения квартиры продавцом, тем меньше шанс риска при покупке жилья.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете

За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).

В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.

Чтобы получить выписку из ЕГРН в формате «онлайн», Покупателю понадобится:

Таким образом можно оформить:

Стандартную выписку из ЕГРН, содержащую основные сведения. Это ФИО собственника, информация об объекте недвижимости, данные об арестах и обременениях, правоустанавливающие характеристики, техническое описание квартиры.

Скачать образец стандартной выписки из ЕГРН

Расширенную выписку из ЕГРН, в которой раскрывается история владения квартирой (т.е. информация обо всех собственниках и сделках, начиная с 1998 года).

Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН Проверка квартиры на юридическую чистоту – это непростая процедура, которую Покупатель может выполнить самостоятельно лишь отчасти. Основная сложность связана с наличием большого количества документов (выписок, разрешений, постановлений, согласий и пр.)

Каждую бумагу необходимо тщательно проанализировать, обратив внимание на содержание, даты, подписи, печати. Документы также не должны противоречить друг другу и содержать расхождений. Не знаете, с чего начать проверку недвижимости на юридическую чистоту? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы

Не знаете, с чего начать проверку недвижимости на юридическую чистоту? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

в течение семи дней(МФЦ)

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

• Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;

• Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;

• Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа. Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Что входит в пакет необходимой документации?

При покупке квартиры на первичном и вторичном рынке требуется разный пакет подаваемых документов. Если вы приобретаете жилье у застройщика, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо договор купли-продажи (если жилье уже достроено). При оформлении сделки на вторичном рынке в основном подписывается купчая между физическими лицами, либо сделка может проходить путем составления договора купли-продажи по доверенности.

Оба вида договоров регистрируются в Росреестре. Рассмотрим, какой пакет документов необходим в том и другом случае.

• Скачать бланк формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Скачать образец формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Перечень для первичного рынка

От покупателя требуется только паспорт и ИНН, нотариальное согласие супруги(а), если квартира покупается в личную собственность и свидетельство о браке.

Если квартира еще строится, то от застройщика потребуется:

• ДДУ и проектная декларация;
• технико-экономическое обоснование проекта;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• документы, подтверждающие права на участок;
• годовые отчеты, аудиторское заключение (по желанию);
• разрешение на строительство.

После того как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, если вы решите купить квартиру, то у нее уже будет собственник. Поэтому заключается традиционный договор купли-продажи с этим физлицом, на тех же условиях на которых проводятся сделки на вторичном рынке.

Если квартира уже достроена будут нужны:

• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• заявление о госрегистрации;
• паспорта сторон, ИНН;
• согласие супруга(и) на сделку;
• отчет оценщика о стоимости жилья;
• техплан готовой квартиры, выписка из ЕГРН.

Важно! Только после изучения всех документов можно заключать договор с застройщиком либо собственником достроенного жилья. Часто практикуется на первичном рынке также переуступка прав требования по ДДУ

Для оформления этого соглашения нужен будет:

Часто практикуется на первичном рынке также переуступка прав требования по ДДУ. Для оформления этого соглашения нужен будет:

1. паспорт;
2. ИНН;
3. основной договор (ДДУ).

Оформляется переуступка в простой письменной форме с обязательной регистрацией в Росреестре.

• Скачать бланк договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома
• Скачать образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Список для вторичного рынка

Большую часть бумаг для сделки купли-продажи должен будет собрать продавец. От покупателя требуется только:

• паспорт;
• ИНН;
• согласие супруга на покупку недвижимости (если необходимо);
• необходимая для покупки сумма денег.

Если сделка осуществляется через представителя, то потребуется и нотариально заверенная доверенность. Пакет документов, который необходим для сделки по недвижимости, относящейся ко вторичному рынку:

• паспорта покупателя и продавца, ИНН;
• правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о приватизации и пр.);
• предварительный договор купли-продажи (если оформлялся);
• техпаспорт на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку;
• отчет оценщика о стоимости жилья (если есть);
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• заявление на регистрацию для Росреестра;
• расширенная выписка из ЕГРН с информацией об обременениях, собственниках.

Если в квартире прописаны дети:

• свидетельство о рождении;
• разрешение на продажу жилья, которое выдают органы опеки и попечительства (требуется от продавца).

Поскольку сделка осуществляется чаще всего между физлицами, то не лишним будет спросить справку о психическом здоровье продавца и узнать историю смены собственников квартиры. Для этого заказывается справка о переходе прав на объект недвижимости в Росреестре.

У покупаемого на вторичке жилья не должно быть в прошлом частых перепродаж, наследников, которые считают, что имеют право на эту недвижимость, прописанных лиц, в особенности детей. Только проверив юридическую чистоту квартиры, можно соглашаться на сделку.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимого имущества
• Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимого имущества
• Скачать бланк заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью
• Скачать образец заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью

Жильё под залог недвижимости

Ипотека – оптимальный способ решить квартирный вопрос для большинства семей. Закон позволяет приобретать жильё на первичном и вторичном рынке, оставляя право на одобрение сделки за банком. Не стоит путать ипотеку с лизингом: во втором случае собственность остаётся за субъектом, финансирующим сделку. Участие банка (долг перед ним) обязательно отражается в регистрационных документах.

Сделка с привлечением средств банка несколько сложнее:

• заключается договор с застройщиком о покупке недвижимости;
• подаётся заявление в банк с просьбой о выделении займа;
• после получения средств застройщик выдаёт справку о том, что у покупателя (дольщика) отсутствует долг по объекту;
• вариант – продавец квартиры вторичного рынка удостоверяет факт получения денег.

Дальше – тот же порядок: нужно собрать документы на объект и обратиться за регистрацией сделки. Новой квартире тоже необходим технический паспорт, а к договору – акт приёмки помещения в эксплуатацию. Как правило, у застройщиков есть отдел продаж, который помогает собрать нужные бумаги.

Если жильё приобретается на вторичном рынке, потребуются дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. К ним относится документ об оценке недвижимости, и он необходим на стадии получения кредита в банке. Это сделано для того, чтобы избежать фиктивных сделок, когда объект продают по завышенной цене.

Следует учесть, что банк не будет сопровождать сделку клиента, ограничиваясь лишь финансовым участием в процессе. Зато контроль будет полным и всеобъемлющим, а при нарушении условий договора учреждение может потребовать возврата всей суммы.

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

Первый — подписание Договора купли-продажи

Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры

Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре, и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи

Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры)

Расписка от продавца в получении денежных средств ( даже если они получены безналичным путем) Читайте: Расписка в получении денег за квартиру

Расписка о приеме документов на регистрацию

Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке)

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе :

Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)

Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;

Выписку из ЕГРН. содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

Договор купли-продажи

Акт приема-передачи( если предоставлялся)

Выписку из ЕГРН

Храните этот файл на надежном электронном носителе.

Внимание! В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации. Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером

Услуга платная

Услуга платная

Уточните этот вопрос при подаче документов

Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Документы нужные для покупки квартиры

Первая  задача покупателя квартиры — изучение законности владения у продавца и прав на продажу недвижимости.

Подтверждение законности владения квартирой

Для продажи или иного законного отчуждения, пригодны только те объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре -Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Первый документ смотрим:

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Очень хорошо, если хозяин перед продажей получил свежую. Именно  в выписке, максимально приближенной к дате изучения, самые достоверные сведения об объекте недвижимости, в том числе об отсутствии арестов и обременений, наличие заявлений от продавца о невозможности регистрации перехода права без его личного участия, наличие прав проживания в квартире третьих лиц, регистрации прав без необходимого на то согласия супруга.
• Свидетельство о регистрации права собственности подтверждает, что права на квартиру были зарегистрированы в Росреестре. Свидетельства о государственной регистрации права выдавались с 30.01. 1998 года до 15.07.2016 года. До 01.012015 года  их изготавливали на номерном ценном бланке, затем на простой бумаге формата Ф4. 15.07.2015 года свидетельства упразднили и заменили на выписку из ЕГРП. С 02.01.2017 года ЕГРП переименован в ЕГРН и выписка выдается из него.

Второй документ для изучения — право устанавливающий. То есть документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Виды право устанавливающего документа:

• Договор купли-продажи
• Договор приватизации
• Договор дарения
• Договор мены
• Решение суда
• Распоряжения муниципальных органов  и т.д

Третий документ — подтверждающий обязательства по оплате приобретения квартиры. Это могут быть расписки от прежнего хозяина или банковские документы.

Четвертый документ — Кадастровый паспорт. Хорошо, если он есть на руках.

Пятое — документы, подтверждающие законность продажи совместно нажитого в браке имущества.

Шестое — согласие органов опеки, при продаже детской квартиры или доли в ней.

-документы по оплате коммунальных платежей и взносов на капитальный ремонт дома.

Документы для оформления купли-продажи

Сделки с недвижимостью оформляются в письменной форме. Поэтому вам необходимо найти специалиста для составления этих документов. Либо составить их самостоятельно, с использованием шаблонов или с помощью специального онлайн сервиса Конструктора договоров.

Для правильного оформления купли-продажи квартиры вам необходимо составить:

• Предварительный договор купли-продажи
• Соглашение о задатке
• Шаблон расписки для продавца в получении задатка.
• Договор купли-продажи
• Акт приема передачи
• Шаблон расписки для продавца в получении полного расчета
• Договор купли-продажи мебели и бытовой техники
• Акт приема-передачи мебели и бытовой техники

Шаблоны этих документов можно получить здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Документы нужные для покупки квартиры — изучить и составить!

Как подать документы на госрегистрацию сделки

Есть четыре основных способа подачи документов на госрегистрацию.

Лично в любом отделении МФЦ или Росреестра. Это самый распространенный способ подачи документов. В любом МФЦ можно провести даже межрегиональную сделку. Но обычно документы сдают по месту нахождения покупаемой недвижимости. Если речь идет о покупке или дарении, то на сделке должны присутствовать обе стороны.

В электронном виде. Про этот вариант оформления сделки мы подробно рассказали в статье «Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде».

Документы, которые представлены в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. О ней стоит позаботиться заранее. Если сделка ипотечная, то такие подписи обычно формирует для участников сделки банк.

На дому. У некоторых категорий граждан, например у участников ВОВ, Росреестр может принять документы на регистрацию права собственности на дому и доставить документы после регистрации. Для них эта услуга бесплатна.

Для остальных выездное обслуживание пока доступно только в виде курьерской доставки документов после регистрации, чтобы лишний раз не ходить в МФЦ. Стоимость такой доставки регулируется законом. Например, в Москве за пакет документов по одному объекту недвижимости возьмут 1500 руб.

Через нотариуса. Через нотариуса сделка обязательна в случаях, когда:

• отчуждается одна из долей, а не все доли вместе;
• одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетний;
• нужна передача недвижимости по договору ренты;
• делится общее имущество супругов.

Но о такой форме сделки можно договориться и по личной инициативе.

Нотариус проверяет законность сделки и наличие необходимых согласий и разрешений. Он устанавливает личности сторон, проверяет наличие информации, которая влияет на сделку, например недееспособность или ограниченную дееспособность сторон, проверяет недвижимость на факт обременения, заверяет сделку и заносит информацию о ней в Единый реестр.

Сделка у нотариуса может пройти в двух форматах: бумажном или электронном. Если сделка оформляется в электронном виде, то документы на госрегистрацию обычно отправляет нотариус. Правоустанавливающий документ подписывается простыми электронными подписями участников сделки и усиленной цифровой подписью нотариуса. Зарегистрированные документы приходят к нотариусу в электронном виде. Участники сделки могут получить свой комплект как в бумажной форме, заверенной нотариусом, так и в электронном архиве.

Если сделка оформляется в бумажном формате, то стороны получают у нотариуса нотариально заверенные документы и самостоятельно относят их в МФЦ на регистрацию.

Если участники сделки живут в разных городах, то проводится дистанционная сделка с участием нотариусов из разных регионов. Это может быть как электронная сделка, так и бумажная.

Доверенность

Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

С доверителем может что-то случиться. Такая история произошла у моих клиентов. Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому. Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру. Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.