В России вступили в силу дополнительные гарантии для дольщиков

«Два фонда, цель одна — решить проблему дольщиков»

Иван Александрович, как работал возглавляемый вами фонд в 2019 году, какие изменения произошли за прошедшие месяцы и как они коснулись простых дольщиков?

Добрый день. Вначале отмечу, что в Татарстане сейчас действуют не один, а два фонда, которые имеют разные механизмы работы, но одну общую цель — решить проблему обманутых дольщиков. Первый фонд был создан по указу Президента РТ в 2018 году и он отвечает за достройку объектов через предоставление земельных участков и внебюджетных средств. Это была собственная идея Татарстана, наше «ноу-хау», которое впоследствии стало распространяться на другие регионы. Этот тренд заметили и в Москве.

После визита в Татарстан Президента РФ Владимира Путина в феврале этого года на заседании Госсовета РФ было принято решение о том, что проблему обманутых дольщиков нужно решать именно через региональные фонды. В июле были внесены изменения в Закон о долевом участии в строительстве и появилась норма о том, что каждый субъект может создавать свой собственный фонд, который будет достраивать объект за фактически бюджетные средства. Но дело в том, что фонды, которые создаются по этому закону, обладают очень узкой компетенцией, что не оставляет пространства для альтернативных мер поддержки. К сожалению, объединить разные механизмы достройки в рамках одного фонда было невозможно, поэтому было принято решение создать второй фонд, который будет работать через новый механизм.

В свое время при организации ДОМ.РФ был создан Федеральный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который в настоящее время в рамках нового механизма аккумулирует средства федерального бюджета и бюджетов субъектов и перераспределяет их в региональные фонды в целях достройки проблемных объектов. В следующем году Татарстан планирует получить порядка 5,2 млрд рублей на достройку четырех сложных объектов.

Как появилась идея о создании второго фонда?

Идея проста — было решено использовать все доступные механизмы для восстановления прав обманутых дольщиков. По ряду объектов у нас применяется старый механизм, по другим будем применять новые правила. Главное — достичь цели и решить проблему обманутых дольщиков в Республике Татарстан. Люди ждут от нас именно этого.

Если говорить о цифрах, то в 2019 году у нас в планах было довести до сдачи 10 проблемных объектов. Из них уже сданы 7 объектов для более чем 500 дольщиков, еще на трех завершены строительно-монтажные работы. Надеемся, что до конца года они получат акт ввода в эксплуатацию и в скором времени дольщики смогут вселиться в свои квартиры.

В начале декабря текущего года рамках деятельности нового фонда, созданного буквально в конце октября, подписано соглашение о софинансировании между РТ и федеральным фондом. Был определен размер финансирования — 5,2 млрд рублей, которые будут направлены на достройку четырех казанских объектов. Это самый старый долгострой республики — д. 57 по ул. Достоевского, который строится более 16 лет, а также три объекта ЖК «МЧС» — № 2, № 3 и № 4. Скорее всего, это будут одни из самых «дорогих» домов. Дома № 3 и № 4 находятся на уровне свай, общая площадь жилых и нежилых помещений — по 60 тыс. кв. м на каждый дом. Отрадно, что смогли найти поддержку федерального центра и будем достраивать эти объекты через новый механизм.

Вы упомянули о 5,2 млрд рублей. Что это за средства, какова в них доля республики?

Это сумма, определенная федеральным центром для финансирования четырех проблемных объектов. Они провели соответствующую оценку и дали заключение. В этой сумме присутствует и наша доля: Татарстан вносит чуть более 2 млрд рублей. Остальное дает федеральный центр. Эти 5,2 млрд рублей будут направлены в наш второй фонд.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

• Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
• Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
• Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);
• Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
• Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
• Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;
• Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
• Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк. Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик». Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19). По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета. При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Что изменилось

Во многих зарубежных странах долевое строительство не практикуется. Вместо этого действует проектное финансирование возведения жилых зданий. Этот успешный опыт и было решено перенять. Правительство планирует постепенно в течение 3 лет заменить ДДУ на эту модель. И июльские нововведения – первый шаг.

Суть проектного финансирования в следующем: девелоперы не привлекают средства дольщиков на строительство. Клиенты просто вносят средства на специальный банковский счёт, где они замораживаются до возведения объекта. Финансирование же стройки идёт за счёт банковского кредита. Такая схема снижает риски дольщиков, так как при заморозке строительства банк вернёт деньги назад.

Раньше стройка велась на деньги дольщиков, сейчас – за счёт средств банка.

Теперь по пунктам о том, что же ждёт рынок долевого строительства. С 1 июля 2018 года в силу вступили следующие требования:

1. В обязательном порядке вводится финансирование долевого строительства с использованием эскроу счетов. На них и переводят средства дольщики. Для строительной компании открывается кредитная линия. Застройщик получает доступ к средствам только после передачи квартиры. Если этого не случится – банк вернёт деньги дольщику.

Предусмотрен и случай, если у банка будет отозвана лицензия – эскроу счета застрахованы (на сумму, не превышающую 10 млн руб.).

2.  Ужесточаются требования к девелоперам. Теперь они обязаны:

• Иметь собственный капитал не менее 10% проектной стоимости возводимого объекта. Средства должны быть на счете застройщика уже в момент утверждения декларации в Минстрое.
• Публиковать достоверную информацию о компании и ходе строительства в единой информационной системе. Там ежемесячно должны обновляться фотографии объекта и ежеквартально – финансовое положение компании. Контролировать и перепроверять застройщиков будут совместными усилиями Центробанк, Росреестр и Минстрой. Информационный портал с новостройками находится на ресурсе наш.дом.рф.
• Раскрывать подробную информацию о бенефициарных владельцах компании. Это мера поможет избежать появления номинальных директоров и прочих подставных лиц. Теперь все соучредители будут нести солидарную ответственность по обязательствам девелопера.
• Не тратить средства, предназначенные для строительства, на посторонние цели. Это и раньше было запрещено, но теперь прописаны конкретные ограничения. Так, деньги на строительство нельзя тратить на погашение долгов, предоставление займов, покупку ценных бумаг и др.

Ещё правительство обещает ужесточить контроль над ходом строительства.

Банки будут сообщать о подозрительных операциях на счетах девелоперов, что послужит сигналом для внеочередных проверок.

Компаниям придётся внимательней относиться и к подбору руководящего состава. Имеющих судимости за экономические преступления запрещено назначать на должности гендиректоров и главбухов.

Единый государственный реестр застройщиков

Невероятно, но факт

Планируется создать информационный ресурс, на котором дольщики (скорее — потенциальные клиенты застройщиков) могут получить определенный набор важных сведений о той или иной строительной, девелоперской компании. Предполагается введение оценки надежности застройщика по неким критериям (которые пока еще не определены).

Далее в дополнениях сказано о создании единого реестра застройщиков, этот реестр будет контролировать государство.

Сложно сказать, насколько эта мера позволит дольщикам упростить выбор, и, уж тем более, не понятно, может ли этот реестр что-либо гарантировать.

Например, как быть в том случае, если застройщик, который позиционировался в пределах информационного ресурса (государственного), как вполне надежный, вдруг обанкротится?

Кто будет нести ответственность за неправильную оценку, и в какой форме эта ответственность будет выражаться?

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
• Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
• Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

ТОП 5

С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена

Уже даже не смешно: севастопольцев снова удивила «покраска» газона

В Севастополе женщина сидя попыталась отбить место для парковки

Севастопольский характер Анатолия Пряшникова: угрожать мне бесполезно — я не боюсь

Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма

Показать все новости

С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена

В этом году Севастополь станет рекордсменом по росту тарифов ЖКХ

Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма

С балкона многоэтажки в Севастополе прямо на головы прохожих летела мебель

В Севастополе слегка увеличилось число новых случаев коронавируса

Показать все новости

Как изменилась схема приемки квартир?

Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия. 

После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев. 

Когда можно не подписывать акт приема-передачи? 

Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца. 

Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.  

Важно!  При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком

Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства. 

Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства. 

По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: “Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику”.

Новые требования к уставному капиталу

Основное изменение касается требований к уставному капиталу компании-застройщика – теперь его минимальный размер должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых девелопер планирует вести работы.

То есть если застройщик собирается возводить дом площадью 25 тысяч квадратных метров, его уставной капитал должен быть не менее 40 миллионов рублей. В противном случае он просто не получит заключение о соответствии на объект. Контролирующие органы, которые выдают такое заключение, будут сравнивать суммы площадей и размеры уставного капитала.

Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд – иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.

Практически все столичные девелоперы уже привели свои показатели в соответствие с требованиями закона (имеют либо достаточный собственный капитал, либо договор поручительства). Все изменения, связанные с капиталом и объемами строительства, будет отслеживать Москомстройинвест.

Но что касается страны в целом, то по данным на конец мая, у большинства застройщиков (примерно у 85% компаний) уставной капитал не соответствовал будущим требованиям. Если ситуация не изменится к 1 июля, то этим компаниям не позволят начинать новые стройки (хотя достраивать начатые дома они смогут).

Впрочем, это не означает, что со следующего месяца строительство новых домов практически встанет. Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.

Здесь есть несколько нюансов, которые важно знать дольщикам. Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях

Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях.

Во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

В-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.

Практика применения судами ПП № 423

Суды удовлетворяют исковые требования дольщиков в отношении уплаты и взыскания неустойки по ДДУ. При определении периода взыскания не учитываются финансовые санкции, начисленные с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. Накопленные долги не списываются. Выплата предъявленной к исполнению и невыплаченной задолженности переносится на период после 1 января 2021 г. Российские суды выносят решения и определения, учитывая порядок предоставления отсрочки уплаты неустоек.

Перечень финансовых санкций, подпадающих под мораторий:

• убытки, понесенные дольщиками после вступления в силу ПП № 423 и до 1 января 2021 года;
• убытки, наступившие в результате введения режима ЧС или повышенной готовности на определенной территории, где расположен строящийся объект долевого строительства;
• неустойка за нарушение сроков оплаты цены договора или сдачи объекта (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ);
• проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора по ч. 2 и 6 ст. 9 ФЗ № 214.

Приведенные выше случаи касаются предоставления законной отсрочки застройщикам в связи с коронавирусом (COVID-19). Нововведение не регламентирует процедуру предъявления судебных требований. В документе описываются исходные условия для отмены штрафов застройщика или переноса сроков погашения задолженности. Постановление Правительства об отсрочке неустойки по ДДУ не налагает запрет на обращение в суд.

Чем грозит дольщикам отсрочка неустойки по ДДУ до 1 января 2021?

Специальные условия касаются начисления пени, штрафов и других финансовых санкций за нарушение или ненадлежащее выполнение обязательств по договорам долевого участия. Поэтому участникам долевого строительства придется потерпеть до окончания установленного правительством льготного периода.

В это время контролирующие органы не будут рассылать уведомления в Росреестр о просрочке сдачи многоквартирной недвижимости на шесть и более месяцев, до конца 2020-го календарного года. Отсрочка для застройщиков означает, что уполномоченные органы власти субъектов РФ временно не будут требовать приостановки строительной деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков.

Исполнение решений, принятых до 3 апреля 2020 года

Предоставление отсрочки уплаты неустоек по таким судебным актам свидетельствует о целенаправленных усилиях правительства поддержать строительный бизнес. Цель изменений – восстановление и стабилизация обычной деятельности, а также минимизация потерь. С наступлением 2021-го года нарушителям придется погасить задолженность по обязательствам, наложенным ранее судом.

Уменьшение периода взыскания неустойки по ДДУ

Если просрочка сдачи объекта началась до принятия постановления правительства об отсрочке застройщикам, то после 2 апреля 2020 года санкции не начисляются. Такое положение вещей ущемляет интересы дольщиков, но призвано минимизировать последствия коронавирусных ограничений на рынке строительства жилья. Вы можете рассчитать актуальный размер взыскания с учетом постановления об отсрочке по уплате. Для этого у нас на сайте представлен интерактивный калькулятор неустойки по ДДУ.

Стоит ли дожидаться окончания действия моратория?

Ближе к окончанию льготного периода количество желающих истребовать с ответчиков компенсацию финансового ущерба многократно возрастет. Отсрочка по неустойке застройщика приведет к перегруженности судов, увеличению сроков рассмотрения и удовлетворения исков. По-другому обстоит дело, когда положительное решение оказывается на руках у истца до января следующего года. А своевременное оказание юридических услуг сотрудниками компании «Хелп Консалтинг» поможет сформировать наиболее эффективную и выгодную стратегию.

Почему лучше не откладывать обращение в суд?

Продолжительность судебного разбирательства по договорам ДДУ достигает полугода. Если подать документы сейчас, то, когда отсрочка по уплате неустойки застройщиком закончится, останется только запустить исполнительный механизм. Звоните или оставляйте заявку на нашем сайте, вы можете рассчитывать на помощь специалистов юридической компании «Хелп Консалтинг».

На какие цели Застройщик сможет расходовать денежные средства?

Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в следующих целях:

1. строительство в пределах одного разрешения на строительство.
2. платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования и т.п. Платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договорам КОС и РЗТ.
3. подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства.
4. строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, внесение платы за подключение (технологическое присоединение).
5. подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры.
6. уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство.
7. платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
8. размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, а также оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика.
9. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов.
10. уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
11. возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных ст.9 Закона 214-ФЗ.
12. оплата труда сотрудников, оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика, денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ.
13. оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

Важным ограничением является то, что Застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов, вышеперечисленных в п. 13, более 10 % от проектной стоимости строительства.

Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, т.е. после прекращения контроля уполномоченного банка.

Критичные изменения Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

1. Дата осмотра.
2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
3. Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Какие изменения вступили в силу в 2019 году?

Летом 2019 г. был принят Федеральный закон №153-ФЗ, согласно которому страховые компании должны были перевести в Фонд премии по страховкам ДДУ. В дальнейшем эти средства должны были направляться на перечисление компенсаций пострадавшим от недобросовестных действий застройщиков.

Данный закон затрагивает только договоры страхования, подписанные с 30 июля (дата принятия ФЗ) по 20 октября 2017 г. (официальная регистрация Фонда). В отношении договоров, заключенных ранее, применяются положения закона №214-ФЗ. Большая часть генеральных договоров страхования ДДУ подписывались до 30 июля 2017 г.

По этой причине сегодня дольщики имеют право на получение страхового возмещения, причем оно намного превысит компенсационные выплаты, предусмотренные Фондом.

Наличие «старой» страховки ДДУ позволяет дольщику в любой момент отказаться от участия в затянувшемся строительстве, чтобы не тратить время на ожидание решения Фонда.

Какую компенсацию можно получить по страховке ДДУ?

Страхование ДДУ позволяет получить:

• полную стоимость договора;
• разницу между рыночной стоимостью жилья на момент приобретения и признания застройщика банкротом;
• потребительский штраф (половина стоимости договора + ущерб).

В сумме эти выплаты могут вдвое превысить изначальную стоимость ДДУ.

От чего защитит юрист по долевому строительству?

Основная проблема с полисами состоит в возможном банкротстве выдавших их страховых организаций. За последние годы Центробанк РФ отозвал лицензии у многих страховщиков, включая тех, кто застраховал ответственность девелоперов. Но даже если произошло банкротство страховой компании при заключении ДДУ, опытный юрист поможет выбрать правильный способ правовой защиты для возврата средств.

Пострадавшие получают компенсации от Фонда в процессе банкротства застройщика, для чего дольщики должны включиться в реестр требований участников строительства в соответствии с положениями ст.13 Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ (последняя редакция от 13 июля 2020 года).